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최우선변제 금액, 소액임차인 서울 경기도 인천 등 지역별 금액차이 알아보기카테고리 없음 2024. 10. 7. 18:17
오늘은 최우선변제 금액, 소액임차인 서울 경기도 인천 등 지역별 금액차이 알아보기를 해보도록 하겠습니다.
최우선변제는 부동산 거래를 한 번이라도 해보셨던 분이라면 들어보셨을 용어인데요 우리가 살면서 부동산 거래를 한 번도 안 할 보장은 없기 때문에 꼭 알아두시기에도 좋을 용어라고 생각합니다.
여러 정보에 대해서 알려드릴테니, 꼼꼼하게 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
* 최우선변제 금액, 소액임차인 서울 경기도 인천 등 지역별 금액차이 알아보기
<소액임차인의 우선변제권>
그렇다면 소액임차인의 우선변제권이 무엇인지부터 살펴보도록 하겠습니다.
이를 이해해야 다른 내용들도 해석하기 쉬우실 것 같은데요.
소액임차인의 우선변제권은 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우에 생깁니다.
하지만 중요한 것은 임차주택에 대해서 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 상태여야 하는 것이죠.
이때 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 권리가 있다는 것입니다.
그래서 이것을 우리는 소액임차인의 우선변제권이라고 합니다.
무엇보다 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권이라면 여기에 대해서는 압류도 하지도 못합니다.
<지역별 금액>
그렇다면 예시를 하나 보면서 최우선변제 금액과 지역별 차이까지 알아보도록 하겠습니다.
이사하고 바빠서 전입신고를 6개월 늦게 한 사이에 저당권이 설정되었다는 사례입니다 1년쯤 지나서 저당권을 설정한 은행이 경매를 신청했다고 하는데요 이때 전세보증금을 돌려받을 수 있는지에 대한 질문입니다.
답변 서두에는 소액임차인의 보증금 보호를 위해 특별히 인정이 되는 권리가 있다고 나와있는데요.
그것이 바로 최우선변제권이라고 한답니다.
사진에는 소액임차인의 범위와 우선변제 금액이 표로 잘 정리가 되어 있는데요.
한 번 살펴보시면 소액임차인의 범위는 서울은 1억 6천 500만원 이하입니다.
과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시는 1억 4천 500만원 이하이네요.
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시는 8천 500만원 이하가 기준입니다.
그 밖의 지역이라면 7천 500만원 이하입니다.
우선변제 금액도 살펴보겠습니다.
서울은 최대 5,500만원이고, 나머지는 차례대로 4,800만원 / 2,800만원 / 2,500만원입니다.
<우선변제 요건>
이번에는 소액임차인의 우선변제 요건을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
첫번째는 소액임차인의 범위에 속해야 한다는 것입니다.
이는 위에서 알아본 사례에서도 나와있었는데요.
지역별로 기준이 되는 범위가 조금씩 다르니 꼭 체크해 보시길 바랍니다.
두번째는 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 합니다.
여기에서 말하는 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 갖추라는 말입니다.
이 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속해서 존속되어야 한다고 하니, 꼭 유의하시길 바랍니다.
세번째는 임차주택이 경매나 체납처분에 따라 매각이 되어야 합니다.
소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서 필요한 것이 임차주택이 경매나 체납처분에 따라서 매각되는 경우여야 한다는 말입니다.
즉 단순히 매매나 교환 등의 법률행위에 따라서 양도되는 경우라면 우선변제권이 인정될 여지가 없습니다.
네번째는 배당요구나 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.
즉, 요건이 부합했을 시에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 한다는 말입니다.
한 가지 팁을 드리자면 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하셔야 합니다.
증명하는 서면까지 첨부해야 하니, 참고하시길 바랍니다.
<효과>
이번에는 소액임차인의 최우선변제권의 효과를 살펴보겠습니다.
보증금 중 일정액의 보호인데요.
이는 위에서 알아본 지역별 금액차이도 알아보실 수 있으실 것 같습니다.
일단 최우선변제권의 효과는 보증금 중 일정액의 보호를 받으실 수 있습니다.
서울은 5,500만원, 광역시 등은 2,800만원, 그 밖의 지역은 2,500만원입니다.
<제외되는 소액임차인>
마지막으로 최우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인에 대해서 알아보겠습니다.
임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라서 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차했다면 행사하실 수가 없습니다.
또한 처음 계약을 체결할 시에 소액임차인에 해당이 되었지만 갱신하는 과정에서 보증금 증액으로 기준에서 벗어날 시에도 권리 행사가 불가능합니다.
